樓市整體活躍度回升
——從商品房待售面積首現(xiàn)減少看宏觀調(diào)控繼續(xù)顯效
 
　　“這房子不錯，滿2年，沒稅，挺適合你們小兩口的，房主急著出手價錢還能商量，想看房的話提前告訴我，我給你們約房主”，時間已近晚上7點(diǎn)，北京某房產(chǎn)中介小劉還在忙著招呼客人。記者在該門店看到，雖然天色漸暗，但是仍有客人在咨詢買房。
 
　　在中央和地方政策作用刺激下，樓市處于持續(xù)回暖過程中，銷售回暖帶動市場整體活躍度回升。
 
　　庫存首現(xiàn)減少
 
　　國家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，困擾我國房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)去庫存正在出現(xiàn)積極變化。自2012年4月以來持續(xù)長達(dá)3年之久的商品房庫存持續(xù)上升態(tài)勢首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，5月末商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米，這是自本輪房地產(chǎn)市場低迷以來，商品房待售面積首現(xiàn)減少。
 
　　數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，商品房銷售面積降幅收窄，其中住宅銷售面積呈現(xiàn)同比止跌行情，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積也同比增長，增幅約3.9%。另外，連續(xù)14個月累計(jì)負(fù)增長的商品房銷售額，在1-5月數(shù)據(jù)中也首次出現(xiàn)了正增長，漲幅3.1%。
 
　　銷售回升帶動房價止跌回穩(wěn)。最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市有所增加，而價格環(huán)比下降的城市有所減少。
 
　　住房銷售市場的持續(xù)回暖和房價的回穩(wěn)，也刺激了房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地市場。
 
　　1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降幅比1-4月份收窄0.9個百分點(diǎn)，房屋新開工面積降幅收窄1.3個百分點(diǎn)，土地購置面積降幅收窄1.7個百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專家分析指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、土地購置面積和新開工面積作為分析房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢的先行指標(biāo)，同比降幅均收窄，顯示房地產(chǎn)開發(fā)投資有向好跡象。
 
　　市場分化加劇
 
　　“看電視里報道深圳房價暴漲，搶房大戰(zhàn)不斷上演，可我的房子已經(jīng)掛出去2個月了，價錢也一降再降，還是沒賣出去。”山東某四線城市二手房售房者向記者抱怨道。
 
　　對目前整體看來是全面回暖的房地產(chǎn)市場進(jìn)行區(qū)別分析后就會發(fā)現(xiàn)其中的不同。數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，重點(diǎn)城市商品房銷售轉(zhuǎn)為增長，40個重點(diǎn)監(jiān)測城市商品房銷售面積同比增長1.7%，1-4月份為下降3.6%；銷售額增長5.8%，1-4月份為下降2.0%。與重點(diǎn)城市不同，非重點(diǎn)城市商品房銷售1-5月份降幅雖有所收窄但仍然下降。
 
　　分化更為明顯的是房價數(shù)據(jù)。最新發(fā)布的房價數(shù)據(jù)顯示，房價上漲的主要是北上廣深4個一線城市，二線城市房價整體較為穩(wěn)定；大部分三線城市房價仍然下降，說明大多數(shù)城市仍然處于去庫存階段。北京一位從業(yè)多年的房地產(chǎn)中介私底下告訴記者，北京現(xiàn)在二手房市場成交量雖然恢復(fù)較快，但是買賣雙方都比較理性，基本沒有出現(xiàn)過類似深圳房價跳漲、房主毀約事件，而且目前北京多數(shù)地區(qū)二手房房價比前兩年的最高點(diǎn)仍有不同程度回落。
 
　　多地調(diào)查也表明，多數(shù)三、四線城市，商品房前期庫存基數(shù)較大，消納能力有限，住房供求關(guān)系趨于寬松的中長期趨勢并未改變，目前房價大幅上漲基礎(chǔ)并不存在。國家統(tǒng)計(jì)局湖北調(diào)查隊(duì)調(diào)查表明，不少樓盤采取以價換量策略，近期樓市雖有回暖趨勢，但開發(fā)商也不敢輕易提價，首要任務(wù)是去庫存。國家統(tǒng)計(jì)局內(nèi)蒙古調(diào)查總隊(duì)近期深入全區(qū)各盟市主城區(qū)進(jìn)行專題調(diào)查，并實(shí)地走訪了21家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和7家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，調(diào)查結(jié)果顯示：受政策拉動二手房交易短期內(nèi)放量上行，市場趨于活躍，但房地產(chǎn)市場長期供求關(guān)系并未改變，交易價格仍呈下降態(tài)勢，受訪企業(yè)普遍對后市持謹(jǐn)慎態(tài)度。
 
　　總體來看，部分二線城市和多數(shù)三四線城市，目前待售的房屋可能需要較長一段時間才能消化。福州被調(diào)查的6家企業(yè)在預(yù)計(jì)去化周期方面均表示存在一定壓力，預(yù)計(jì)去化最長30個月，最短6個月。
 
　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在高庫存壓力下房價整體不會出現(xiàn)大波動，市場分化將進(jìn)一步加劇。
 
　　多管齊下去庫存
 
　　6月8日起，廣州市調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策。這是廣州繼3月放松90平方米以下公積金貸款政策后，再度放松公積金購房特別是二套房貸款政策，也意味著北上廣深等一線城市全線開啟公積金對購房的支持。
 
　　從去年10月份開始，中央到地方打出了一系列樓市調(diào)控“組合拳”。隨著各地“限購令”的取消、房貸利率優(yōu)惠面擴(kuò)大、購房稅收減免、央行降息等多重政策利好的刺激，全國樓市多地成交顯著企穩(wěn)回升，加速房地產(chǎn)市場存量消化。
 
　　從需求端來看，宏觀政策致力于鼓勵改善性住房需求和剛性住房需求入市，帶動市場銷售積極向好，進(jìn)而穩(wěn)定住房消費(fèi)，提振房地產(chǎn)市場信心，助力減輕地方庫存壓力。
 
　　降息降準(zhǔn)釋放流動性，直接降低購房者購房成本，刺激購房需求。而公積金政策和針對再購房和二套房政策的調(diào)整，更是對改善型需求最直接的促進(jìn)。相比于“9·30”新政，“3·30”新政對購房者的利好，不僅是房貸門檻進(jìn)一步降低，而且通過營業(yè)稅“5改2”政策，給改善型需求購房者帶來了真正的實(shí)惠，加速改善型需求入市。
 
　　從供給端來看，國家通過控制土地供應(yīng)，優(yōu)化住房用地結(jié)構(gòu)，緩解庫存壓力。各地根據(jù)自身情況制定相應(yīng)政策，從供應(yīng)端加速庫存去化進(jìn)程。福建有關(guān)部門近期下發(fā)文件指出：現(xiàn)實(shí)庫存去化期限超過24個月的市、縣，未取得預(yù)售許可項(xiàng)目，符合相關(guān)規(guī)劃要求，房地產(chǎn)企業(yè)可以申請土地用途、規(guī)劃條件變更，重新確定相應(yīng)的土地價款。安徽住建廳、發(fā)改委等12個部門前不久聯(lián)合出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》要求，已供房地產(chǎn)用地過多、在建在售商品房數(shù)量過大，且消化周期過長的地區(qū)，要明顯減少商品房用地供應(yīng)量，直至?xí)和９?yīng)。在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。
 
　　有業(yè)內(nèi)人士表示，土地用途規(guī)劃根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，允許根據(jù)市場實(shí)際需要調(diào)整，這增加了市場的主動性和靈活性，后續(xù)樓市上市產(chǎn)品可更符合市場需求。